収益還元法とはなにか
不動産の価格はどのように決まるのか、不動産の価格は適正なのか、どのように判断したら良いのか。
不動産の購入や投資の判断となる、不動産の適正価格を決める方法として、将来もたらされる「収益」を元に計算する方法を「収益還元法」という。
一方、「積算法」は、現在の基礎価格を元に、期待利率を掛け、必要経費等を足して計算する方法である。
収益還元法は次の２つの方法がある。
①直接還元法
②DCF法
直接還元法
１．概要
直接還元法では次の計算式で不動産価格を求める。
直接還元法では純利益が永久に続くと仮定して計算するため、「永久還元法」とも言われている。
・不動産価格（収益価格）＝１年間の純収益÷還元利回り
（注）純収益＝収益ー経費（固定資産税、修繕費等）
２．還元利回り
不動産の収益性を示し、不動産の収益価格を求めるために使う
還元利回りを求める方法はいくつかある
①類似不動産の取引事例の比較
②借入金と自己資金に係る還元利回りから求める
③土地と建物に係る還元利回りから求める
④割引率との関係から求める
⑤借入金償還余裕率の活用
３．事例
１年間の収益が１００万円、経費が２０万円、還元利回りが２％の不動産がある
純収益＝１００万円ー２０万円＝８０万円
不動産価格（収益価格）＝８０万円÷0.02＝４０００万円
DCF法
１．概要
直接還元法は純収益が永久に一定であることを仮定しており、現実的とは言えない。
そこでDCF法（Discounted Cash Flow)は将来得られる利益と売却時の予想価格を現在の価格に割り引いて、その合計額で不動産価格を求める方法である。
V＝a/(1+r) + a/(1+r)2 ＋･･･＋a/(1+r)n + Vn/(1+r)n
V = 収益価格 a = 初年度純収益 r = 割引率 n = 保有期間 Vn ＝保有期間終了時の不動産売却価格
２．割引率
国土交通省発行の「不動産鑑定評価基準」では、「その物件の立地条件、建物条件などの個別的要因の分析を踏まえつつ、適切に求めることが必要となる」と規定されているが、具体的には、直接還元法と同じ方法で求めることになる。
３．事例
１年間の収益が１００万円、５年後の売却価格を１０００万円、割引率２％の不動産を考える
（A）５年間の収益の現在価格＝100万÷1.02＋100万÷（1.02）２＋100万÷（1.02）３＋100万÷（1.02）４＋100万÷（1.05）５
（B）5年後の売却予定額の現在価格＝1000万÷1.02
不動産価格＝（A)＋（B）